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不動産でお金を借りる方法。土地・建物所有者が利用できる貸付制度を解説

広大な土地 方法

最近はカードローンやフリーローンのような無担保ローンが増えてきましたが、これらは信用をベースにお金を貸付しているため、高額な借入れには適していません。

少しまとまったお金が必要になったときには、不動産でお金を借りることができる、不動産担保融資がおすすめです。

ここではそんな不動産担保融資の基礎知識から、利用するときの注意点などの情報をまとめてご紹介しています。

土地などの不動産を利用してお金を借りたいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

このページで分かること

大きな木といくつかの家

不動産を担保にしてお金を借りると、不動産の価値に応じて、低金利かつ高額な借入れができます。

都市部の土地を持っている場合には、1億円を超える借入れも可能です。

ただし、審査には時間がかかり、さらに様々な手数料が発生するなどのデメリットもあります。

何よりも、返済できなくなったときには不動産を売却されてしまいます。

このため、借り入れをするときにはカードローンなどと同じように、きちんと返済計画を立てて、無理のなく返済できるように心がける必要があります。

不動産でお金を借りることができる不動産担保融資とは

家とお金

不動産担保融資とは、不動産を担保にしてお金を借りる方法です。

例えば、土地や家などの不動産はもちろん、所有している店舗やマンション、山林なども担保にでき、無担保ローンよりも高額な借入れができる融資方法です。

不動産の価値に応じて融資を受けることができますので、都心など、土地の評価額が高い場所では、数億円から10億円あまりの融資を受けられることもあります。

反対に不動産に価値が無ければ、融資を受けることはできません。

まずは、この不動産担保融資についての基本的な情報について把握していきましょう。

不動産担保融資の種類

  • 銀行系
  • ファイナンシャル会社系
  • 不動産会社系
  • 政府金融機関系

不動産担保融資というと銀行をイメージするかもしれませんが、ファイナルシャル会社や不動産会社なども提供しています。

また、利用条件が限られていますが、政府金融機関でも不動産を担保に融資を行っています。

それぞれに手数料や金利、貸してくれる限度額が異なりますので、利用するときにはいくつかの商品を比較して、最適なものを選ぶようにしましょう。

安易に「メインバンクに使っているから」と選ぶと、手数料や金利が他社よりも高かったなんてこともありますので注意してください。

不動産担保融資を利用するメリット

カードローンやフリーローンと比べると、不動産担保融資のメリットには次のようなものがあります。

  • 数千万円といった高額融資を受けられる
  • 担保があるので低金利
  • 長い返済期限を設定できる
  • 保証人なしでも借りることができる

最大のメリットは、数百万円から数千万円といった高額な借入れができるということです。

家のリフォームなどで数百万円必要なときなどに、不動産担保融資を使えると資金調達がとても楽になります。

しかも担保がありますので、金利は年2〜9%程度で無担保ローンよりも低金利です。

さらには、返済期間も30年以上設定できるものもあり、無理のない返済ができるというのも不動産担保融資の魅力のひとつです。

また、保証人を立てる必要もありませんので、周りの人に保証人のお願いをしなくても済みます。

不動産担保融資を利用するデメリット

不動産担保融資のデメリットには次のようなものがあります。

  • 申し込みから融資まで時間がかかる
  • 様々な費用が発生する
  • 返済ができないと不動産を担保に取られる
  • 違約金が発生することもある

不動産担保融資の使い勝手の悪いところを挙げるとすれば、申し込みから融資まで1ヶ月近くかかることもあります。

カードローンのように即日融資を受けるくらいの感覚で申し込みをすると、かなか融資を受けられずに焦ってしまう可能性があります。

また、家を担保にするための手続きが必要になるなど、利用するために様々な手数料が発生します。

それが積み重なると、かなりの金額になってしまします。

お金をかりるためにお金を払う必要がありますので、少し理不尽に思えるかもしれませんが、きちんと頭に入れておきましょう。

また、返済できなかった場合には不動産を売却されてしまいます。

不動産担保融資ではこれが最大のリスクであり、悩ましいところです。

さらには、借り換えなどでの途中解約をした場合には、違約金を支払わされることもありますので、契約時にはその点も確認しておきましょう。

不動産でお金を借りるときの手順

不動産担保融資の特徴を把握したところで、次に不動産でお金を借りるときの手順について見ていきましょう。

どこで借りるかによって多少の違いはありますが、大枠の流れは同じですので、こちらも頭に入れておきましょう。

申し込みから融資開始までの流れ

笑顔で相談を受ける女性

カードローンやフリーローンなどとそれほど変わりませんが、それぞれの内容に違いがありますので、もう少し詳しく見ていきましょう。

相談・問い合わせ

不動産担保融資の借入額はとても大きな額になりますので、カードローンのようにいきなり申し込みをするのではなく、きちんと商品説明を受けてから申し込みを行いましょう。

申し込みに必要な書類なども教えてもらい、申し込みまでに用意してください。

申し込み

申し込みはインターネットや郵送でできる商品もありますが、説明が必要な伝達事項も多いため、来店しての申し込みだけしか行っていない金融機関もあります。

このときに必要書類も一緒に提出します。どのような書類が必要になのかは後ほど詳しく説明します。

審査

提出した申込書と必要書類を元に審査を行い、不動産の評価額を決定するために、現地調査が行われます。

担保になる不動産があるとはいえ、返済は収入から行いますので、返済が難しいと判断されて審査落ちすることもあります。

契約

審査を通過すれば、ローン契約を締結します。

契約をする前に、金融機関から融資額や金利、手数料、返済方法などの説明があり、その内容で問題なければ契約となります。

登記・融資開始

契約が成立すると融資額が指定口座に振込まれます。

それに合わせて不動産の抵当権設定手続きが行われます。

申し込みに必要な書類

  • 土地・建物登記簿・謄本
  • 公図(写)
  • 評価証明書(土地・建物)
  • 住民票(世帯全員、省略無しのもの)
  • 印鑑証明書

契約時に必要な書類は上記の5点です。

この他にローンが残っている場合には借入金残金証明書や給与明細書、確定申告書などの提出を求められることがあります。

金融機関によって必要な書類に違いがありますので、相談時に必ず確認しておきましょう。

申し込みに必要な手数料

  • 登記費用
  • 収入印紙代
  • 火災保険料もしくは家財保険料
  • 事務手数料(融資金額の約2%)

どの金融機関で借りた場合にも、この4つの手数料が発生します。

高額になるのが事務手数料と登記費用です。

事務手数料は融資金額の約2%かかりますので、1000万円借りると20万円にもなります。

登記費用も司法書士に支払うお金が6万〜8万円かかります。

火災保険や家財保険はすでに加入の場合には、追加で加入する必要はありませんが、未加入の場合には20万円程度必要です。

これらを合わせると、保険未加入の場合で50万円近くかかります。

思った以上に高額な費用が必要になりますので、しっかりと頭に入れておきましょう。

ちなみに、返済時にも一括返済や一部返済を行った場合には手数料が発生します。

この手数料が返済額の3%程度かかることもありますので、こまめな返済には適していません。

臨時収入がある場合には、返済には充てず積立しておいて、完済できるタイミングで一括返済しましょう。

不動産でお金を借りるときの審査基準

不動産でお金を借りるときには、どの金融機関も審査を行います。

ただし、審査内容に関しては公開されておりませんので、融資を受けられるかどうか不安ですよね。

とはいえ、これまでの融資実績などから推定できる審査基準があります。

不動産担保融資では2つの審査ポイントがあります。

  • 不動産に十分な価値があること
  • 借りた人の返済能力があること

不動産の価値に応じて融資を行いますので、まずは売るとどれくらいの値段になるかをチェックされます。

貸したお金を回収できなかったときに売って、損が出ないようにするためです。

「不動産の評価額 > 融資額」になっていれば問題ありません。

次に返済能力について審査されます。

これはカードローンなどと同様で、安定した収入があることを確認されます。

担保があるのに審査されるの?と思うかもしれませんが、担保を売却するというのは最後の手段です。

通常は貸したお金を収入から返済していくわけですから、きちんとした収入があることが重要です。

この審査では、他社からの借入れについても調べられます。

他社からの借入れが多すぎる場合には、追加で融資をすると返済困難になる可能性があるため、審査落ちします。

また、過去に延滞を繰り返したり、債務整理をしたりしている人は審査でかなり不利になります。

担保がありますので、カードローンのように門前払いされることはありませんが、融資を断られる可能性も十分にありますので、注意してください。

不動産でお金を借りるときに気をつけること

ここまでの説明で、不動産担保融資を借りるにあたっての注意点もなんとなく把握しているかと思いますが、とても重要なことですので注意点をまとめておきます。

  • 手数料も含めて比較検討する
  • 申し込みから融資まで1ヶ月以上かかることもある
  • 返済できないと家を売られてしまう

注意点はこの3つです。

お金を借りるのに数十万円の手数料が発生しますので、商品を選ぶときには金利だけでなく、手数料も含めたトータルの出費を含めて比較検討してください。

金利が低いからと思って利用したら、手数料が高くて損をするということもよくあります。

さらに、申し込みから融資まで1ヶ月近くかかることもあり、すぐにお金が必要だというときの借入方法としては不向きです。

急ぎでの借入れでない場合の、お金の借り方だと考えてください。

さらに、返済できなかった場合には家を売られてしまいます。

数日延滞したくらいですぐに売られることはありませんが、延滞を繰り返した場合には、強制解約で一括返済を求められる可能性もあり、結果的に家を手放さなくてはいけなくなることもあります。

不動産でお金を借りるときには、このようなリスクをきちんと理解した上で審査を受けるようにしてください。

フリーローンやカードローンも活用しよう

低金利で高額な借入れのできる不動産担保融資ですが、融資までのスピード感には欠けます。

今すぐお金を借りたいというときには使いづらい商品ですので、急ぎでお金が必要だという人は、フリーローンやカードローンも検討してみましょう。

それらのローン商品も、担保にできるだけの持ち家があるなら、審査ではプラス評価となり、賃貸で暮らしている人よりも借りやすい属性になります。

金利はやや高くなってしまいますので、急ぎで必要な最低限の金額だけフリーローンやカードローンで借りて、残りは不動産でお金を借りるといったように使い分けがおすすめです。

ローン商品にはそれぞれ特性がありますので、適材適所で使い分けていくことが重要です。

ただ、借入先が多すぎるのも審査ではマイナスになりますので、後から不動産でお金を借りる場合には、先に借りたお金の借り換えも含めて融資を受けて、そのお金で完済しておくといいでしょう。

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